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趣味の不動産投資で600万円の分譲マンションを280万円で購入した方法

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私は25歳から、株、投資信託、FXなどの投資を行っています。

不動産投資による不労所得にも興味があり、ずっと勉強を続けていましたが2019年7月、遂に購入することができました。

結論からいうと、
600万円で売りにだされていた築古分譲マンションを280万円 で購入することができました

今回は50%以上値切って購入できた経緯をお話しします。

不動産投資を始めた経緯と投資目標

私が不動産の勉強を始めたのは2017年からです。

きっかけは、不動産会社の社長に、EC通販ビジネスをしたいから協力してほしいという依頼でした。
その会社に毎週日曜日に訪問し、社長と一緒になって1から物販の立ち上げを開始。

もともと不動産事業に興味のあった私は、「報酬はいらない」「不動産を教えてくれ」と依頼しました。

お互いにコンサルフィーなどは取らず、会社のノウハウを共有する関係性になったのです。

私にとって不動産の師匠ですね。

不動産投資にはインカムゲインを狙う賃貸収入と、キャピタルゲインを狙う不動産販売があります。

色々とアドバイスをもらう中で、「ボロ物件をリフォームして販売する」という”キャピタルゲイン”に絞って実践する事に決めました。

この投資をやっていく上で重要なポイントは2つです。

  1. 激安で物件を仕入れる
  2. リフォームによる付加価値をつける

激安の商品原価と、リフォームの付加価値で利益をダブルでのせる事で、高利益率の販売ができます。
上場会社であればカチタスがやっているやり方の個人版というイメージです。
目標の原価と売価は以下の通りです。

リフォーム込み
原価総額
売価
300~500万円以下 1,000万円
500万円~1,000万円 1,500万円

物件の探し方

理論はわかった!
では早速、激安物件を探していきましょう。
探し方は以下の3つです。

  1. 不動産情報サイト(ホームズや楽侍など)で探す
  2. 競売物件を見る
  3. 税理士や銀行など、身の回りの人に物件を探している事を伝えまくる

不動産情報サイトから探す

一軒家であれば1000万円以下、マンションであれば500万円以下の物件に目星をつけていきます

そこから気になる物件をエリア別に選定し、エリア別に少しずつ物件を見学しにいきました。
最初は不動産を見に行ってもマジで何もわかりません。
事前に物件の見方などを調べておく事が必須です。

しっかりと勉強しつつ10件くらい見にいくと、やっと営業マンとまともな会話ができるようになります。
ネットでひたすら調べていても成長はありません。

気になる物件があれば、とにかく興味を持って見にいく事をオススメします。

物件を見たからといって購入しなければいけないわけではないので、
最初は勉強と思って、実際に足を運んでいくといいですね。

 

競売物件から探す

競売物件とは、銀行などの債権者が差し押さえていた不動産が強引に売りに出された物件のことです。
最低価格が決まっていますが、その相場は3割以上も安くなっています。

そこからは入札制で 、 一番高い入札額をつけた入札者が購入できる仕組みです。
この入札は、企業から個人までだれでも参加できます。

物件情報はBIT(不動産競売物件情報サイト)で確認できます。

競売物件は基本的に問題物件しかありません。
何が問題なのかをしっかりとチェックして、自力で解決していく必要があります。

私の場合は、師匠のサポートがあるので、ある程度正確な判断ができますが、初心者はあまりオススメではありません

まずは、不動産の知識をしっかりとつけてから、
次のステップとしてやっていきたいですね。

 

周りに声をかけておく

自分が調べなくても、不動産情報が定期的に入ってくるような仕組みづくりは必須です。

ネットで調べる事はだれでもできますが、自分のコネクションは誰にも真似できません

自分の身の回りの人にはできる限り声をかけていきましょう。

私は、家族、銀行、税理士、弁護士、不動産屋など今でも声をかけ続け、
不動産情報が入るように常にアンテナを張っています。

希望価格のつけ方

良さそうな物件を見つけたら、周辺地域の相場を見て、まずは想定販売売価を決めます。
そこから実際に家を見学し、ざっくりとしたリフォーム箇所を考えていきます。

この時に営業マンにリフォーム費用を聞いてみてもいいかもしれません。

リフォーム費用がざっくりと見積もりできれば、あとは利益率を最低30%以上になるように原価(物件)計算をしています。
そうすると、ほとんどのケースで、販売価格より50%以上OFFという交渉にどうしてもなってしまうのです。

なぜ利益率を高くとるのか

不動産投資は、株式投資などと違い流動性が低いです。
売れるまでに半年や1年以上かかるケースもあります。

そういった場合には、値下げしたり再度リフォームをするなど別途の費用が掛かってくる可能性があるのです。

そもそも薄利(利益率30%以下)でやってしまうと、こういった対策時の経費で赤字になってしまいます。
そこを避けるためにも、最悪のケースを想定して利益率を高めに設定しています。

この利益率を上げる一番の方法が、物件を激安で買うという事に繋がります。

値切りできそうな物件を探すポイント

安い物件には必ず理由があります

築古は当たり前で、事故物件や再建築不可など、問題有りの物件ばかりです。
こういった問題をしっかりと調査し、売れる物件かどうかの見極めがポイントになります。

そして、販売価格よりも安く買う事ができればその分、投資リスクも減り、利益がアップします。

販売価格よりも安く買うことができるポイントは、その物件のオーナーがなぜ売却しようとしているのかを考えることです。

売却理由を探る

  • 現金が手元にないので、すぐに売りたい
  • 相続したけどいらないので、現金化したい
  • 高齢のため、死ぬ前に現金化して家族に残したい
  • 結婚して家を買ったけど離婚したい
  • 家の中で不幸があった(亡くなったなど)
  • 投資用として買ったけど、儲からないので損切したい

このように、売りに出された物件の理由を知ることが大切です。
交渉時に有利に働くポイントになってくるためです。

交渉時に使える武器

安く物件を買うといっても、普通に交渉していては絶対にうまくいきません。
うまくいっても、10%~20%OFFで落ち着くのが関の山です。

こちらから交渉する以上、相手にもメリットのある提案をこちらからも出来なければいけません。

私が交渉を行う際の武器はこの3つです。

  1. 現金一括+即購入
  2. 瑕疵担保責任の放棄
  3. 営業担当者へのゴマすり

①現金一括即購入

現金一括のメリットは、スピード感と安心感を与える事です。

そもそも、オーナーが不動産を売る=何かしらの問題があります。
その問題のある物件の中から、「即現金化したいオーナー」のみにターゲットを絞っています

不動産は持っているだけでは、経費を垂れ流す「負債」でしかありません。
固定資産税、管理費など年間数十万円の費用に加え、空き家状態が続くと老朽化にも繋がっていきます。

オーナーの立場に立って見ればわかると思うのですが、販売しているのに長期間売れない場合は、当然焦ってきますよね。

ここをうまく狙い、現金一括+即購入する事で交渉をしやすくしているのです。

②瑕疵担保責任の放棄

私の場合はこの条件に加え、「瑕疵担保責任の放棄」を約束しています。

瑕疵担保責任とは、購入後、物件になにかトラブルがあれば、責任を負いますという契約ですが、これをこちらから放棄する事で、オーナーと営業マンどちらも売却にかなり前向きになります。

購入後にクレームがないので販売者もラクになりますね。
ただし、購入後に何か問題があった場合には、すべて自己責任です。
物件に気になる点や不安要素があれば、事前に確認をしておきましょう。

③営業担当者へのゴマすり

不動産を購入する上で重要になるのが、仲介にはいる営業マンです。

この営業マンを味方にできなければ、値引き交渉もうまくいきません。
というのも、大幅値引きをしてくれと営業マンにお願いしても、オーナーに話がいっていないケースも多々あります。

不動産会社も物件をオーナーから預かる際には、できる限り高く売る努力をするというように伝えているはずなので、当然といえば当然の話です。

そこを何とか、こちらの味方になってくれるよう努力していく事が重要です。

  • 相手の話をしっかりと聞く
  • 購入意思をはっきりと伝え、お互いのメリットを伝える
  • 缶コーヒーをおごる
  • 希望金額で購入できれば、お礼を約束する
  • 物件をあまりディスらない、むしろ褒める
  • めんどくさいお客にならない

営業マンも大幅な割引で交渉が入った事をオーナーに伝えるのは気まずいと思います。
そこを交渉してもらう為には、営業マンに気に入られなければいけません。

築古の安い物件を見にいくとわかるのですが、突っ込みどころが満載です。
汚い、ボロいのは当たり前で、これらをひとつずつ指摘して値引きの理由付けをするのは、得策ではありません。

むしろ、少しでも褒めるべきポイントがあればそこをとにかく褒めていくべきです。

「物件を褒めに褒めて、大幅値引き交渉をする」

これが私の交渉術です。

そして、もし希望金額で購入できれば、お礼を渡す事を約束しています。
タバコや商品券など、相手を見て何が喜ぶかを見極めていきましょう。

購入の絶対条件=希望金額

これらの交渉をしても、希望金額で購入できるケースは”稀”です。

「数打てばあたる」「購入できればラッキー」というくらいの気持ちでいる事が大切です。

実際に私自身も、これまで50件以上の指値(値引交渉)をしてきましたが、購入できたのは1件です。

600万円の分譲マンションをオーナーチェンジ(すでに住んでいる人がいる状態)ということで280万円で購入しました。
これは、特別なコネから見つけた物件ではなく、HOME’SSUUMOにも600万円で掲載されていた物件です。

これまでの交渉で、希望金額に近い売価まで落ちた事もありましたが、私は最初に決めた希望金額にならなければ絶対に買いません。

「この金額(希望金額)であれば、明日にでも現金で即購入します。2週間は待ちます」とめちゃくちゃな値引き交渉をするにも関わらず、こちらから期限指定をしています。

そして、営業マンにも「希望金額以外の交渉はお互いに手間になるのでやめましょう」とも伝えています
そうする事で、営業マンの手間もなくなりますし、こちらからの購入意思もはっきりと伝わります。

不動産投資は購入時の仕入れがすべてです。

ここに、全労力を使う事で「ローリスク・ハイリターン」が得られる唯一の投資だと思っています。

そこに手間をかけて、焦らずにじっくりと交渉していくことで、いつかくるラッキーを必然的に起こす事ができると私は確信しています。

私が600万円の物件を53%OFFで購入できた理由は、あきらめずに交渉をし続けたからです。

物件引き渡しの契約書を交わす際に、オーナーの方とお話をしました。
死ぬ前に家族の為に不動産を処分したい、1年以上も売れないのでいくらでもいいから売りたいということでした。

そしてこれまでにあった、物件のトラブルなども共有してもらえ、最終的には「売れて良かった、安心した」と感謝されました。

私はこの時に「値引き交渉は悪い事ではない」と確信しました。

売主には様々な事情があり、待ってもいいので少しでも高く売りたいと思う人もいれば、いくらでもいいので今すぐ手放してしまいたいという人もいます。

だからこそ、こちらからはっきりとした条件提示をした上で、お互いに納得できるのであれば、値引き交渉に対してビビったり、気まずく思う必要は一切ないのです

実際の利益を公開

私が購入できたマンションはオーナーチェンジなので、今は家賃収入が入ってきている状況です。

  1. 購入価格=320万円 (購入時の諸費用・手数料含む)
  2. 家賃収入=50,000円
    • 管理費・修繕積立費=15,000円
    • 不動産会社への管理費=2,000円
    • 固定資産税月額=1,000円
  3. 経費差し引き後の家賃収入=32,000円

      年間で384,000円の利益

上記を計算すると、実質利回りは約12%です。
もちろん、設備に不具合などがあれば修理しなければいけないので、今後そういった費用もかかる可能性があります。

4DKのマンションで、現在家族で住んでいるため、当面は住み続けると思います。
その間は家賃収入を受けとって、その後、リフォームをして販売しようと考えています。

実質利回りが6%でも高いといわれる不動産投資ですが、物件の仕入れを抑える事で、ぶっちぎりの収益性を生み出します。

自ら探し続け、地道に交渉していく「手間」と「努力」が必要です。

これから不動産投資を始める方へ

これから不動産投資をやってみたい方に向けてアドバイスです。

売価1,000万円以下の築古物件は、一般の購入者は買わず、不動産会社も手をだしにくい物件です。

まず、一般の購入者は中古マンションでも築浅を購入する傾向にあります。
これには、日本人は基本的に築古物件を嫌う傾向があることに加え、築古物件だと住宅ローンがおりない為です。

不動産会社が購入しない理由は、このような細かい案件には手をださず、アパート1棟など大型の案件を基本的に取り扱います。
仲介をやっていれば、リスクなく手数料は入りますしね。

このように私自身、これまで不動産の勉強をしてきましたが、築古(30年以上)+1,000万円以下の物件は、狙い目な市場だと確信しています。

安く買う為には、「現金一括で即購入」が必須です。

1,500万円以上の余裕資金がある方にとっては、最高の投資案件だと思っています。
まずは、物件を10件見に行って、営業マンと話してみてください。

その次に、勇気を出して値引き交渉をしてみましょう。
私の師匠は、1,000万円の物件を平気な顔で300万円にしてくれと交渉します。

「数打てばあたる」そう思い、継続的に交渉していくことで、激安物件をゲットできます。

繰り返しにはなりますが、「いくらでもいいから今すぐに物件を処分したい」と思っているオーナーは必ずいます
そんなオーナーに巡りあえれば、お互いにハッピーな結果になります。

最初は絶対に気まずい思いをします。
営業マンからもよく思われない事もあるでしょう。

しかし、ここで考えてもらいたいのは、営業マンはあくまで仲介役でしかないのです。
その先にいるオーナーが納得すれば、お互いにWIN-WINなのです。

私は20件目の交渉くらいから、ふっきれて堂々と交渉できるようになりました(笑)


値引き交渉=悪では決してありません

心折れずに、必ず安く買えると信じてチャレンジし続けていく姿勢が重要です。

不動産投資は甘い世界ではありません。
不動産会社や資金のある投資家に儲かる物件は先に流れてしまっているのが現状です。
待っていても絶対にチャンスは訪れません。

今多くのサラリーマンがハメられているように、儲け話に騙されて大損してしまうのが関の山です。
自らの足を使って行動し続けることで、激安物件=”宝”を手にすることができるのです。

私が大切にしている経営観も「人と違う事をする」、「他人がめんどくさいと感じるところ」に大きなチャンスがあります。

これは不動産投資でも同じかもしれませんね。

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